von Dr. Thomas Hansen
10. Jun 2024BGH, Urteil vom 22.3.2024 – V ZR 81/23
Wohnungseigentümer können über § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden. Durch einen Umlagebeschluss kann der Kreis der Kostenschuldner verändert werden.
Der Fall
Nach der Gemeinschaftsordnung sind in einer Wohnungseigentumsanlage die Erhaltungskosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu verteilen. Die Eigentümerbeschließen die Umlagevereinbarung teilweise zu ändern und die Kosten für etwaige „Sanierungs-, Reparatur-, Unterhaltungs- und Modernisierungsarbeiten" an den 20 Mehrfachparkern sollen jetzt die Eigentümer der Mehrfachparker alleine tragen. Teileigentümer K ist Eigentümer von vier Mehrfachparkern und reicht Klage gegen den Beschluss ein.
Die Entscheidung
Nach der Entscheidung des BGH besteht nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Kompetenz, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine vom gesetzlichen Umlageschlüssel oder von einer Umlagevereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen. Dies gilt jetztauch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird. Eigentümer können per Mehrheitsbeschluss von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden. Eine Verteilungsgerechtigkeit lässt sich nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls nicht nur durch eine Änderung eines Umlageschlüssels, sondern auch durch die Auswahl der Kostenschuldner erreichen.
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Anmerkung
Bis zur Gesetzesreform im Dezember 2020 vertrat der BGH die Ansicht, dass es nach § 16 Abs. 3 WEG a. F. keine Befugnis gebe, einen Eigentümer, der nach einer Vereinbarung von der Tragung bestimmter Kosten oder der Kostentragungspflicht insgesamt befreit sei, durch Beschluss erstmals an den Kosten zu beteiligen. Entsprechend wurde vertreten, dass es § 16 Abs. 3 WEG a.F. dann auch nicht erlaube, den Kreis der Kostenschuldner zu beschränken. Nun erlaubt § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auch die völlige Änderung des Schuldnerkreises. Ob eine solche Änderung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist eine zweite Frage, die unabhängig von der bestehenden Beschlusskompetenz beantwortet werden muss. Fest steht aber, dass für die Mehrheit der Eigentümer der Spielraum bei der Kostenverteilung erheblich erweitert wurde.
Dr. Thomas Hansen
IKB Fachanwälte, Berlingeboren 1966 in Aachen, Studium und Referendariat in Würzburg und Frankfurt am Main, angestellter Rechtsanwalt 1998 in Frankfurt/Main und Berlin, selbständig seit 2004, Fachanwalt für für Miet- und WEG-Recht seit 2008, Prüfer bei der IHK Berlin.
Dr. Thomas Hansen wirkt am Nomos “Stichwortkommentar Wohnungseigentumsrecht” unter der Leitung von RiKG a.D. Dr. Elzer mit. Das Buch kann beim Verlag hier bestellt werden. Er ist eine Gemeinschaftsarbeit von insgesamt 33 auf das WEG-Recht spezialisierten Juristen.
Der Kommentar bietet einen schnellen und umfassenden Zugriff auf das seit 01.12.2020 umfangreich geänderte neue Wohnungseigentumsrecht.
