Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, der wird Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Eine solche Eigentümergemeinschaft beschließt die Maßnahmen am Haus gemeinsam.
Ob Entscheidungen, Zuständigkeiten oder Kosten – wer mit solchen Eigentumswohnungen zu tun hat, der ist meistens schnell überfordert, denn das Wohneigentumsrecht ist ziemlich kompliziert. Zunächst ist dies ungewohnt für die neuen Eigentümer – Selbstnutzer und auch für die Vermieter.
Diese müssen sich in einem Mehrfamilienhaus oder der Wohnanlage in die vorhandene Gemeinschaft einfügen. Die Mitglieder der Gemeinschaft müssen sich untereinander abstimmen, etwa zum Beispiel Baumaßnahmen an dem Haus geplant sind. Innerhalb der eigenen Wohnung hingegen kann jeder machen, was er will, ohne die anderen Hausbewohner fragen zu müssen.
Unter der Eigentümergemeinschaft wird rechtlich eine Gesamtheit aller Wohnungseigentümer in einer Wohneigentumsanlage verstanden.
Wer also eine Wohnung in einer solchen Wohneigentumsanlage kaufen oder eventuell ein Reihenhaus erwerben möchte, der wird automatisch ein Mitglied dieser Eigentümergemeinschaft.
Manchmal wird eine Eigentümergemeinschaft mit dem Begriff einer Wohnungseigentümergemeinschaft bezeichnet und mit „WEG“ abgekürzt.
Damit Verwechslungen ausgeschlossen werden, sollte beachtet werden,
dass „WEG“ zugleich die Abkürzung für das „Wohnungseigentums-gesetz“ ist.
Als Käufer der Eigentumswohnung oder des Reihenhauses erwerben die Eigentümer nicht nur das Haus oder die Wohnung selbst, sondern sie werden zugleich Miteigentümer der Immobilie.
Ihr der Anteil hieran berechnet sich aus der Quadratmeterzahl der Wohnung, die an der Größe des gesamten Objektes gemessen wird.
Die Eigentümer können deshalb bestimmte Dinge nicht selbst entscheiden und regeln wie diese es bei einer eigenen Immobilie tun könnten.
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Wenn zum Beispiel das Dach neu zu decken ist oder die Wege erneuert werden müssen, ist dies von den Eigentümern gemeinsam zu beschließen.
Abhängig von der Größe der eigenen Wohnung müssen diese sich an den entstehenden Kosten gemeinschaftlich beteiligen.
Grundsätzlich gilt, dass alles, was mit der Immobilie zu tun hat, wird von den Eigentümern zusammen geregelt und besprochen.
Im Normalfall wird dann ein Verwalter bestimmt, welcher zu Eigentümerversammlungen einlädt, bei welchen alle wichtigen Themen, Probleme und Vorschläge besprochen werden.
Im Protokoll dieser Eigentümerversammlung werden alle Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft genau dokumentiert, auch für jene Teilnehmer, die nicht anwesend waren.
In jedem Fall ist es empfehlenswert, sich vor dem Kauf der Eigentumswohnung die Protokolle der Eigentümerversammlungen durchzulesen.
Hier finden die Interessenten wichtige Informationen zu den Sanierungsmaßnahmen, welche in der Diskussion, geplant oder schon beschlossen worden sind.
Auch können sich die künftigen Eigentümer ein besseres Bild machen, wie die jeweilige Eigentümergemeinschaft gegliedert ist.
Sind die Mitglieder sich bei bedeutenden Entscheidungen schnell einig und handeln konstruktiv, pragmatisch und zielorientiert, dann gibt es weniger Probleme.
Wenn es jedoch Quertreiber und Querulanten gibt, die in der Zukunft den Spaß an der Immobilie schnell verderben könnten, kann es schwierig werden.
Daher lohnt es sich genau hinzuschauen.
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Alle Pflichten und Rechte im Zusammenhang mit dem Kauf von Eigentumswohnungen oder von Reihenhäusern werden im Wohnungseigentumsgesetz aus dem Jahre 1951 geregelt, das 2014 teilweise geändert wurde, geregelt.
In den hier definierten Paragraphen finden sich Maßnahmen zu den Pflichten und Rechten der Eigentümer in der Eigentümergemeinschaft und zudem die Vorgaben für die Verwaltung der Immobilie und Maßnahmen zu den Aufgaben des Verwaltungsbeirats.
Welche Pflichten und Rechte mit dem Kauf der Eigentumswohnung einhergehen, regelt also das Wohnungseigentumsgesetz. Im zweiten Abschnitt sind vor allem die Paragraphen 13, 14 und 16 der WEG-Regelungen enthalten, welche die Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft regeln.
In den Paragraphen 23 bis 25 sind die gesetzlichen Vorgaben für die Hausverwaltung durch die einzelnen Eigentümer erklärt, Paragraph 29 beschreibt die Aufgaben des Verwaltungsbeirats, welcher aus dem Kreis aller Eigentümer gewählt wird und jenem Verwalter beigestellt wird.
Im Jahre 2020 hat die Bundesregierung eine neue WEG-Reform herausgebracht.
So ist zum 1. Dezember 2020 eine Reform des Wohnungseigentumsgesetzes erneut in Kraft getreten, welche für Wohnungseigentümer sowie für die Verwalter viele Änderungen gebracht hat. Der Titel dieses Gesetzes lautet amtlich „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes“.
Der Kauf der Eigentumswohnung geht stets mit dem Erwerb eines Teils der Immobilie einher. Hierbei gilt es zu unterscheiden, welche Teile des Hauses von wem und wie genutzt werden können.
Hiervon hängt ab, wer für eine Instandhaltung aufkommen muss. Die Regelungen dazu sind in einer Teilungserklärung.
Das Sondereigentum umfasst demnach das Eigentum an jener in sich abgeschlossenen Wohnung und das Alleineigentum an den Räumen, welche nicht zu Wohnzwecken dienlich sind.
Zusammen handelt es sich dabei um das Teileigentum.
Mit dieser Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes kann sich auch das Sondereigentum auf einen außerhalb des Hauses liegenden Bestandteil des Grundstücks erstrecken.
Das Sondereigentum sowie der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum sind das Wohnungseigentum.
Das Gemeinschaftseigentum ist allen Eigentümern zugänglich und kann von diesen genutzt werden.
Hierzu gehören etwa das Treppenhaus oder die Fassade. Hieraus leitet sich ab, dass Instandhaltungskosten für jenes Sondereigentum von dem Eigentümer selbst zu zahlen sind und er über die Maßnahmen auch selbst entscheiden kann.
Auch die Kosten, die für das gemeinschaftliche Eigentum, die anfallen, werden dagegen gemäß den Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer aufgeteilt.
Es kann jedoch auch eine andere Verteilung aller Kosten beschlossen werden. Außerdem müssen alle Maßnahmen, welche das Gemeinschaftseigentum betreffen, auf den Versammlungen der Eigentümer beschlossen werden.
Als Sondereigentum wird das Eigentum an einer in sich abgeschlossenen Wohnung oder dem Haus bezeichnet. Dazu kommt das Alleineigentum an jenen zu der Wohnung gehörenden, jedoch nicht Wohnzwecken vorhandenen Räume wie zum Beispiel die Garage oder der Keller.
Diese Räume oder Flächen –das Sondereigentum zusammen mit dem Alleineigentum – ergeben das Teileigentum an der Immobilie.
Als Sondereigentum wird alles Weitere bezeichnet, was nur dem Eigentümer gehört. Ein solches Sondereigentum kann dieser nach eigener Entscheidung entfernen oder darf etwas hinzufügen, wenn es die anderen Eigentümer in der Wohneigentumsanlage nicht weiter stört oder die Ansicht der Immobilie verändert.
Zu einem solchen Sondereigentum zählen also zum Beispiel Einbauküchen, Boden- und Wandbeläge, die Innentüren oder die sanitären Einrichtungen.
Als Gemeinschaftseigentum werden hingegen die Bereiche des Hauses bezeichnet, welche für alle Eigentümer zugleich zugänglich sind und zudem von den Miteigentümern genutzt werden dürfen. Hiermit ist beispielsweise das Treppenhaus gemeint oder die Fassade des Gebäudes.
Die Außentüren der Wohnungen gehören ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum und dürfen nicht auf eigene Faust ausgetauscht werden. Zu dem Gemeinschaftseigentum gehören außerdem die Aufzüge, das Dach und die Heizungsanlagen.
Einiges davon ist selbstverständlich für die Eigentümer, aber erstaunen wird diese vielleicht, dass auch Fenstertüren und Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehören. Dies ist auch erst seit einem Urteil des Oberlandesgerichts Hamm der Fall.
Früher waren Fenstertüren und die Fenster der Bestandteil des Sondereigentums jedes Eigentümers.
Daher war jeder selbst dafür verantwortlich und konnte die eigene Individualität ausleben. Dies ist heute anders. So gehören die Fenster und Türen der jeweiligen Reihenhäuser oder Wohnungen zum Gemeinschaftseigentum.
Auch wenn die Eigentümer noch eine alte Teilungserklärung haben, ist diese wegen der neuen gesetzlichen Regelung heute nicht mehr wirksam.
Wenn diese also ohne einen Gemeinschaftsbeschluss in der Wohnung die alten Fenster durch neue ersetzen lassen möchten, verändern diese damit das Erscheinungsbild der Anlage und können schlimmstenfalls durch die Eigentümergemeinschaft zu einem Rückbau verpflichtet werden.
Dies ist sehr ärgerlich und führt oftmals zudem zu Missverständnissen und Unstimmigkeiten, vor allem in Eigentümergemeinschaften mit einer geringen Interessenslage.
All jene Kosten, welche das Gemeinschaftseigentum betreffen, werden zum jeweiligen Miteigentumsanteil proportional auf alle Eigentümer verteilt. Die Instandhaltungsmaßnahmen an dem Gemeinschaftseigentum müssen außerdem im Rahmen einer Eigentümerversammlung gemeinsam beschlossen werden.
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