Künftig können Eigentümerversammlungen vollständig online abgehalten werden, ohne dass eine physische Präsenz erforderlich ist. Diese bedeutende Gesetzesänderung wurde vom Bundestag beschlossen und markiert einen wichtigen Schritt in der Digitalisierung der Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften.
Künftig können Eigentümerversammlungen vollständig online und ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer stattfinden. Der Bundestag hat diese bedeutende Änderung beschlossen und eine entsprechende Gesetzesänderung verabschiedet. Diese Neuerung markiert einen wichtigen Schritt in der Digitalisierung der Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften.
Die neue Regelung ermöglicht es Wohnungseigentümern, mit einer Mehrheit von drei Vierteln der abgegebenen Stimmen, die Durchführung rein virtueller Eigentümerversammlungen zu beschließen. Diese Erlaubnis ist jedoch auf einen Zeitraum von drei Jahren ab Beschlussfassung begrenzt. Mit dieser Regelung trägt der Gesetzgeber den besonderen Anforderungen und Herausforderungen Rechnung, die mit dem Eigentum an Wohnungen verbunden sind.
Nach der Gesetzesänderung können die Wohnungseigentümer mit einer Mehrheit von drei Vierteln der abgegebenen Stimmen die Möglichkeit rein virtueller Eigentümerversammlungen in ihrer Gemeinschaft beschließen; die Erlaubnis ist auf einen Zeitraum von drei Jahren ab Beschlussfassung begrenzt.
Ganz ohne Präsenzversammlung kommen Wohnungseigentümergemeinschaften vorerst aber nicht aus. Wohnungseigentümer, die bis Ende 2027 einen Beschluss zur virtuellen Versammlung fassen, müssen bis einschließlich 2028 mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung abhalten; hierauf können die Eigentümer aber durch einstimmigen Beschluss verzichten. Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt allerdings nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der in einer virtuellen Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse. Die Übergangsregelung erfasst nicht solche Beschlüsse, die schon vor der neuen Regelung auf einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer beruhen. Die Pflicht, bis 2028 auch Präsenzversammlungen abzuhalten, wurde auf Antrag der Koalitionsfraktionen im Rechtsausschuss in den Gesetzentwurf aufgenommen.
Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses vom 3.7.2024
Das Gesetz muss noch den Bundesrat passieren, der am 27. September 2024 darüber beraten wird. Nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt tritt es am darauffolgenden Tag in Kraft. Dies bedeutet, dass Wohnungseigentümergemeinschaften bereits ab dem nächsten Jahr die Möglichkeit haben, ihre Versammlungen vollständig online abzuhalten.
Seit der WEG-Reform können die Wohnungseigentümer einzelnen Eigentümern zwar per Mehrheitsbeschluss ermöglichen, online an (Präsenz-)Eigentümerversammlungen teilzunehmen. Die Möglichkeit, Eigentümerversammlungen vollständig online abzuhalten (digitale oder virtuelle Eigentümerversammlung), bietet das Gesetz bisher aber nicht.
Dies ändert sich nun. Die beschlossene Gesetzesänderung führt für Wohnungseigentümer und Verwalter eine zusätzliche Möglichkeit ein. Die bisher schon nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG bestehende Möglichkeit, die Online-Teilnahme an Präsenzversammlungen zu ermöglichen ("hybride Wohnungseigentümerversammlungen"), bleiben unverändert bestehen. Die Wohnungseigentümer haben künftig die Wahl, Eigentümerversammlungen in Präsenz, hybrid oder rein virtuell durchzuführen.
Mit dem Quorum von 75 Prozent der in der Wohnungseigentümerversammlung abgegebenen Stimmen werde der besonderen Bedeutung Rechnung getragen, die das Wohnungseigentum typischerweise für viele Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer habe, heißt es in der Gesetzesbegründung. Die Befristung auf drei Jahre verfolge mehrere Zwecke. So sollten Erwerberinnen und Erwerber von Wohnungen nicht für unbestimmte Zeit an eine vor dem Erwerb erfolgte Beschlussfassung gebunden werden. Die Befristung trage auch der Tatsache Rechnung, dass sich die Haltung der Wohnungseigentümer zu virtuellen Versammlungen ändern könne.
Der neue § 23 Abs. 1a WEG im Wortlaut:
"Die Wohnungseigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (virtuelle Wohnungseigentümerversammlung). Die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung muss hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein."
Aufgrund der Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses wird zudem ein neuer § 48 Abs. 6 WEG eingeführt:
"Fassen die Wohnungseigentümer vor dem 1. Januar 2028 einen Beschluss nach § 23 Absatz 1a, ist bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen, sofern die Wohnungseigentümer hierauf nicht durch einstimmigen Beschluss verzichten. Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der in einer virtuellen Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse."
Der Gesetzentwurf, dessen vollständiger Name "Entwurf eines Gesetzes zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen" lautet, sieht neben der Regelung reiner Online-Eigentümerversammlungen auch vor, dass Mieter und Wohnungseigentümer künftig Steckersolargeräte, sogenannte Balkonkraftwerke, leichter errichten können. Diese werden in die Liste der nach § 20 Abs. 2 WEG privilegierten baulichen Veränderungen aufgenommen, auf die Wohnungseigentümer einen Anspruch haben. Im Mietrecht wird in § 554 Abs. 1 BGB die Aufzählung der baulichen Maßnahmen, auf deren Gestattung Mieter einen Anspruch haben, entsprechend ergänzt.
Das Bundesministerium der Justiz (BMJ) stellt auf seiner Webseite umfangreiche Informationen zum Gesetzgebungsverfahren bereit, einschließlich des vollständigen Gesetzentwurfs und einer FAQ-Liste, die häufig gestellte Fragen beantwortet.
Der Bundestag hat am 18. Januar 2024 in erster Lesung über den Gesetzentwurf beraten. Anschließend wurde der Entwurf in den Ausschüssen beraten. Eine Expertenanhörung im Rechtsausschuss hat am 19. Februar 2024 stattgefunden. Am 3. Juli 2024 hat der Rechtsausschuss den Entwurf mit Änderungen angenommen. Einen Tag später hat der Bundestag das Gesetz endgültig beschlossen.
Die geplante Gesetzesänderung wurde im Bundestag beraten und von verschiedenen Experten kommentiert. Während einige, wie der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV), die Neuerung begrüßen, gibt es auch kritische Stimmen, die befürchten, dass technisch weniger versierte Eigentümer benachteiligt werden könnten.
Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV), für den Geschäftsführer Martin Kaßler im Rechtsausschuss auftreten soll, begrüßt Inhalt und Zielsetzung des Gesetzentwurfs. Durch die virtuelle Eigentümerversammlung würden die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Beschlussfassung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft um das letzte noch fehlende Element ergänzt und vervollständigt, heißt es in der Stellungnahme. Das qualifizierte Mehrheitserfordernis und die besonderen gesetzlichen Voraussetzungen, die in der geplanten Regelung vorgesehen sind, brächten das Recht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) auf ordnungsmäßige Verwaltung und die Mitgliedschaftsrechte der Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer in einen ausgewogenen und angemessenen Einklang.
Ausdrücklich begrüßt der Verband, dass die konkrete, insbesondere technische Ausgestaltung virtueller Eigentümerversammlungen im Hinblick auf die schnelllebigen technischen Entwicklungen nicht näher geregelt werden, sondern dies der Praxis und der Rechtsprechung überlassen werden soll. Zudem betont der VDIV, dass die geplante Öffnung für Mehrheitsbeschlüsse über Online-Eigentümerversammlungen die Digitalisierung im Bereich der Eigentümerversammlung ein wichtiges Stück voranbringen, gleichzeitig aber die Präsenzversammlung weiterhin das überwiegende Versammlungsformat bleiben werde.
Der VDIV widerspricht Befürchtungen, ältere und weniger technikaffine Eigentümer könnten an der Wahrnehmung ihrer Mitgliedschaftsrechte gehindert werden, wenn Eigentümerversammlungen komplett online abgehalten werden. Während der Corona-Zeit sei ein Großteil der Gesellschaft im Umgang mit elektronischen Kommunikationsmitteln vertraut geworden. Das gelte für alle Altersklassen, Bildungsgruppen und sowohl für die private als auch die berufliche Umgebung.
Auch Jost Emmerich, Richter am Oberlandesgericht München, begrüßt den Gesetzentwurf. Das vorgesehene Quorum von drei Vierteln, das sich in der Praxis ohnehin nur selten finden lasse, gewährleiste ausreichenden Schutz der übrigen Eigentümer. Zudem könnten die Eigentümer jederzeit mit einfacher Mehrheit per Geschäftsordnungsbeschluss eine Rückkehr zur Präsenzversammlung beschließen. Auch dadurch, dass jeder Beschluss über die Gestattung virtueller
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