von Laura Eckert-Rinallo
18. Apr 2023WEG Verwalter und DSGVO
Gesetzgebung: AG Mannheim, Urteil vom 11.09.2019, Az. 5 C 1733/19
WEG – Verwalter beschäftigen sich regelmäßig mit datenschutzrechtlichen Fragestellungen und den damit einhergehenden Problematiken. In diesem Fall kam es zu dazu, dass eine Streitigkeit gerichtlich vor dem AG Mannheim geklärt werden musste.
Dieses beschloss letztendlich, dass WEG und Verwalter gemeinsame Verantwortliche im Sinne der Datenschutzgrundverordnung sind.
Der Sachverhalt
Im vorliegenden Sachverhalt stritten die Parteien im Wege einer Anfechtungsklage um die Wirksamkeit verschiedener Beschlüsse, die zur Umsetzung der Datenschutzgrundverordnung beitragen sollten.
Dabei sind die Klagenden, Miteigentümer einer Wohneinheit einer WEG. Die Beklagten sind die übrigen Wohnungseigentümer der Liegenschaft.
Während der am 14.01.2019 abgehaltenen Eigentümerversammlung wurden Beschlüsse gefasst, die zum Zweck die Umsetzung der DS-GVO hatten.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft sah vor, mit dem WEG – Verwalter einen datenschutzrechtlichen Auftragsverarbeitungsvertrag abzuschließen.
Darüber hinaus wurde er damit beauftragt, ein datenschutzrechtliches Verarbeitungsverzeichnis sowie ein Informationsschreiben zu erstellen.
Für die Ausführung dieser Tätigkeit sollte der Verwalter gesondert vergütet werden. Folge war die Anfechtungsklage einzelner Eigentümer, die sich damit gegen die am 14.01.2019 getätigten Beschlüsse wendeten.
Die Klagenden vertreten die Meinung, dass die gesonderte Vergütung der Tätigkeit des Verwalters gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt.
Begründung dafür war, dass die Pflichten der DS-GVO ausschließlich den Verwalter, und nicht die WEG treffen. Somit erhebt auch nur der Verwalter personenbezogene Daten und verarbeitet sie entsprechend.
Die Klagenden schlussfolgerten daraus, dass jeglicher Aufwand bereits mit der allgemeinen Verwaltervergütung abgegolten sei.
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Das Urteil
Die Klage wurde vom Amtsgericht Mannheim mit der Begründung abgewiesen, dass der WEG – Verwalter sowie die WEG selbst gemeinsame Verantwortliche im Sinne von Art. 26 DS – GVO sind.
Denn für die Bestimmung der Verantwortlichkeit ist ausschließlich maßgeblich, wer die Entscheidungskompetenz innehat und über den Zweck und die Mittel der Verarbeitung personenbezogener Daten entscheidet.
Das trifft sowohl auf die WEG als auch auf den Verwalter zu. Die WEG entscheidet bei der Bestellung eines Verwalters über das „Warum“ und das „Wie“ der Datenverarbeitung.
Der Verwalter wiederum bestimmt über das „Wie“ und „Warum“ der Erhebung und Verarbeitung der Daten.
Somit führt die gemeinsame Verantwortlichkeit von WEG-Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaft dazu, dass beide Parteien in einer transparenten Vereinbarung festlegen müssen, wer welche Anforderungen der DSGVO zu erfüllen hat.
Die Einhaltung der Anforderungen der DS – GVO stellt einen zusätzlichen Aufwand für den Immobilienverwalter dar.
Im vorliegenden Fall sei der Aufwand noch nicht mit dem Verwalterhonorar abgegolten. Die Sondervergütungen haben somit ordnungsgemäßer Verwaltung gem. § 21 Abs. 7 WEG entsprochen.
Folgen für die Praxis
Verwalter sollten künftig bereits darauf achten, die Verantwortlichkeiten nach DS-GVO und die daraus resultierenden Verwalterpflichten schon zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses möglichst ausführlich und vor allem auch transparent zu regeln.
Wenn bereits bestehende Verwalterverträge keine Regelungen zu den Pflichten des Verwalters nach DS-GVO enthalten, werden die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft, die für den zusätzlichen Aufwand des Verwalters eine Sondervergütung regeln, prinzipiell einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen.
Klagen, deren Ziel es ist solche Beschlüsse anzufechten, dürften auch künftig erfolglos bleiben.
Laura Eckert-Rinallo
eine anerkannte Spezialistin im Bereich Immobilienmanagement. Mit einem Bachelor in Betriebswirtschaft und Recht und einem Master in Immobilienmanagement ist sie bestens gerüstet, um ihr Fachwissen in der Immobilienbranche anzuwenden und weiterzugeben.
Seit 2018 engagiert sich Laura in der Weiterbildung von Immobilienverwaltern und -maklern und hat bislang über 15.000 Fachleute in Seminaren geschult, die die Fortbildungspflicht nach § 34c GewO erfüllen. Neben ihrer Lehrtätigkeit publiziert sie regelmäßig Artikel und Podcasts zu Themen rund um das Immobilienrecht und betreut akademische Abschlussarbeiten.
Als Dozentin an der Technischen Hochschule Aschaffenburg bereichert sie die Studiengänge "Digitales Immobilienmanagement" und "Internationales Immobilienmanagement" mit ihrer praxisnahen Expertise und trägt zur Formung qualifizierter Fachkräfte im Masterstudiengang "Immobilienmanagement" bei.
